Законность договоров на ремонт и техническое обслуживание домофонных систем между коммерческой организацией и жильцами МКД зависит от следующих факторов:
за чей счет устанавливалась домофонная система, является ли она общим имуществом собственников жилого дома и, если нет, то кто является ее собственником?
Способ управления МКД, выбранный собственниками такого дома.
1. В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Согласно п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491 (далее Правила), в состав общего имущества, в том числе, включаются автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома.
В то же время, согласно п. 1 Правил, состав общего имущества собственников МКД определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, наличие домофонной системы в подъезде МКД еще не значит, что она является общим имуществом собственников МКД, так как для включения ее в состав общего имущества необходимо принятие по данному вопросу решения, в соответствии с пунктом 1 Правил.
Так, в случае, если домофонная система приобретена непосредственно собственниками квартир отдельного подъезда в МКД, то до момента принятия решения о включении домофонной системы в состав общего имущества МКД, она является общей собственностью жильцов этого подъезда в силу ст. 244 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, в случае если домофонная система приобретена непосредственно собственниками квартир отдельного подъезда в МКД и не включена в состав общего имущества, то такие собственники имеет право самостоятельно заключать договоры на ремонт и техническое обслуживание домофонной системы с любыми гражданами и организациями, предоставляющими такие услуги.
2. В том случае, если домофонная система включена в состав общего имущества собственников МКД, то работы по ее содержанию, ремонту и обслуживанию подчиняются правилам жилищного законодательства. Согласно статьям 39, 158 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом в случаях указанных в пунктах 2 и 3, между организацией и собственниками помещений в МКД заключается договор управления МКД. Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату утвержденную, на общем собрании жильцов, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, в случае, если собственниками выбран один из способов управления указанных в пунктах 2 и 3 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а домофонная система, голосованием общего собрания собстенников домофона и жителей дома, включена в состав общего имущества собственников помещений в МКД, договоры на техническое обслуживание и ремонт такой системы может быть заключена от имени собственников только управляющей организацией.
Заключение договоров на обслуживание и содержание общего имущества в описанной ситуации собственниками помещений в МКД возможно только в случае выбора такого способа управления МКД, как непосредственное управление (пункт 1 ч. 2 ст. 162, ст. 164 Жилищного кодекса РФ).
